第三卷 土 地

1986年起，吴江土地管理部门贯彻执行土地法，进行土地资源调查，编制土地利用总体规划，建立基本农田保护区，开展土地复垦开发整治和耕地占补平衡工作，实行计划用地和国有土地有偿使用，建立规范的土地审批制度，加强土地法规的宣传和土地执法监察，开展土地信访工作和“三无”(无违法批地、无违法管地、无违法用地)乡镇、“土地执法模范乡镇”创建活动。

1991年10月，吴江县被国家土地管理局评为全国土地复垦先进县(市)。1995年11月，吴江市土地利用现状调查获省土地管理局1995年优秀成果一等奖。

第一章 土地资源

第一节 土地利用

1986年，全县土地总面积1765015.9亩，其中耕地1022580.6亩，园地70503亩，林地3721.9亩，城乡居民点用地111327.4亩，工矿用地11501.4亩，交通用地81072.9亩，水域面积439456亩(不包括东太湖面积，下同)，特殊用地6327.9亩，未利用地18524.8亩。

1994年，对全市土地利用状况进行调查，并汇集历年土地利用变更调查的资料，形成《江苏省吴江市土地利用现状调查报告》。据调查报告，全市土地总面积1764636.8亩，其中耕地725880.9亩，园地205496.1亩，林地6784.6亩，居民点和工矿用地183209.5亩，交通用地39241.0亩，水域599563.3亩，未利用土地4461.4亩。

1996～2002年，对全市土地按耕地、园地、林地、居民点和工矿用地、交通用地、水利设施用地、水域、未利用土地等分类进行统计。2003年起，按耕地、园地、林地、其他农用地、居民点和工矿用地、交通用地、水利设施用地、其他土地、未利用土地等分类进行统计。

表3-1-1     1996～2000年吴江用地分类统计表       单位：亩

表3-1-2    2001～2005年吴江用地分类统计表      单位：亩

类 别

2001年

2002年

2003年

2004年

2005年

耕地

708669.3

601688.7

606415.8

596878.5

580322.4

园地

194760.2

183902.6

181421.4

177072.8

179022.6

林地

6703.8

8961.3

8946.6

8889.3

8883.2

其他农用地

－

－

254143.9

231314.2

241334.0

居民点和工矿用地

213856.6

229040.3

234777.9

252728.6

257375.4

交通用地

41256.2

47223.3

50954.6

56361.5

51349.9

水利设施用地

8504.2

8645.9

8636.5

8626.4

8618.2

水域

647869.7

741916.1

－

－

－

其他土地

－

－

477108.6

491502.3

491467.9

未利用土地

7863.8

8105.6

7078.5

11110.2

11110.2

一、复垦整治

1988年11月8日，国务院发布《土地复垦规定》。1989年，县政府成立土地复垦开发领导小组，对以前加固圩堤及修筑公路时挖废的土地，开展复垦开发。1990年9月，国家土地管理局将吴江列为全国土地复垦试点县。1991年10月，吴江被国家土地管理局评为全国土地复垦先进县(市)。

1989～1999年，吴江开展以318国道、227省道、市乡(镇)主要道路建设挖废及京杭大运河、治太工程、圩堤修筑等水利挖废为重点的零星土地复垦，全市投入资金2085.54万元，完成复垦面积18761亩。

第二节 复垦开发

1994～1999年，开展成片土地复垦开发整治，主要有成片荒滩综合开发项目与低产田改造、丰产方和吨粮田建设土地整治综合开发项目18个，涉及八都、芦墟、北厍、八坼、屯村、桃源、梅堰、松陵、盛泽、菀坪、金家坝、平望、黎里、同里、南麻等乡镇，共投入资金6452.31万元，其中省拨款104万元，苏州市拨款212万元，吴江市配套844万元，镇村自筹5292.31万元，整治总面积36360亩，新增耕地5534亩。

表3-1-3   1989～1999年吴江零星土地复垦情况表

表3-1-4   1994～1999年吴江土地复垦开发综合整治项目情况表

二、开发整理

1998年8月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订《中华人民共和国土地管理法》，明确国家实行占用耕地补偿制度，“占多少，垦多少”。

2000年7月，市土地整理中心成立，组织乡镇实施耕地占补平衡项目库补充耕地项目，承担国家与省投资土地开发整理项目。

2001～2005年，实施并通过验收的耕地占补平衡项目库补充耕地项目24个，确认新增耕地面积15535亩，涉及菀坪、横扇、莘塔、桃源、北厍、庙港、八都、梅堰、松陵、黎里、同里、七都等乡镇。

2001年，承担首批国家投资土地开发整理项目。至2005年，全市已承担实施国家投资土地开发整理项目4个，示范项目1个，省投资土地开发整理项目4个，计划建设规模92428亩，新增耕地面积指标15849亩，实际完成建设规模92509亩，新增耕地16040亩，总投资9085万元。

表3-1-5   2001～2005年吴江耕地占补平衡项目库建设情况表  单位：亩

表3-1-6 2001～2005年吴江承担国家投资土地整理复垦开发项目情况表

表3-1-7 2003～2005年吴江承担省投资土地整理复垦开发项目情况表

项目名称

项目下

达年度

建设规模(亩)

新增耕地(亩)

预算总

额(万元)

实际投

资(万元)

计划数

完成数

计划数

完成数

北厍镇土地整理

2003

3522

3522

279

279

450

451.97

2004

5103

5103

373

373

720

73.09

黎里镇土地整理

2005

4509

－

230

－

530

－

松陵镇土地整理

2005

5560

－

323

－

670

－

一、土地利用总体规划

第三节 土地保护

1991年，全县组织乡镇编制第一轮土地利用总体规划。规划基期年为1990年，规划年为2000年，规划时间跨度10年。控制指标为：一级粮田保护区3859块，面积77.29万亩；二级粮田保护区297块，面积2321亩；桑地保护区面积8.79万亩。一级与二级粮田保护区占全县粮田总面积98.2%。

1997年，全市开展第二轮土地利用总体规划的编制工作。规划基期年为1996年，规划年为2010年，规划时间跨度14年。控制指标为：耕地保有量稳定在726406亩，在基期的基础上净增8363亩，实现全市粮食自给有余；划定基本农田保护面积658995亩，基本农田保护率90.72%；提供建设用地54415亩，其中占用耕地22800亩，存量建设用地挖潜利用21200亩；促进城镇发展，提供城镇建设用地总量16621亩；复垦开发土地后备资源10430亩，土地整理54515亩，共增加耕地31163亩。

2005年起，全市启动第三轮土地利用总体规划修编。规划基期年为2005年，近期年为2010年，规划年为2020年，规划时间跨度共15年。到2010年和2020年，控制指标为：

耕地保有义务量分别保持在564899亩和559412亩，耕地保有任务量分别保持在560169亩和547904亩。到2020年，基本农田保护目标为624464亩。规划期间确保基本农田面积不减少、质量有提高、布局总体稳定。

全市新增建设用地分别控制在15582亩和43518亩，占用耕地面积分别不超过9650亩和27968亩。其中新增城乡建设用地分别控制在9149亩和27519亩，占用耕地面积分别不超过6135亩和18764亩；其中新增交通水利及其他建设用地分别控制在6434亩和15999亩，占用耕地面积分别不超过3515亩和9204亩。人均城镇工矿用地面积分别控制在165平方米和149平方米。

土地整治补充耕地面积分别不低于4920亩和16460亩，力争分别形成城乡建设用地增减挂钩指标10146亩和28050亩。

二、基本农田保护

(一)基本农田调整

1991年9月，全县在组织乡镇编制《土地利用总体规划(1991～2000)》的同时，开展建立基本农田保护区的工作。

1996年前后，根据省政府《关于做好基本农田保护区划定工作的通知》，全面开展基本农田保护区划定工作。保护区的面积由市政府下达给各镇，再由各镇分解到各村。保护区主要为粮油、蔬菜生产与良种繁育建立高产稳产的连片农田，根据农田地力分等级划定，并设立保护标志。一级基本农田保护面积的划定标准为粮食亩产量在600公斤以上。全市共划定一级基本农田保护区3472块，面积65.9万亩，二级基本农田保护区3594块，面积16.76万亩，非农业建设预留区5544块，面积6.46万亩。各镇镇长为本镇基本农田保护的法定责任人，各村民委员会主任为本村基本农田保护的法定责任人，全市共签订保护责任书1164份。

表3-1-8   1996年吴江基本农田保护情况统计表     单位：亩

1996年10月，对划定的基本农田保护区面积作调整，其中一级基本农田保护区面积不变，二级基本农田保护区面积调整为24.77万亩，非农业建设用地预留面积调整为2.4万亩。同年，全市村镇规划结束后，对农田保护与镇村规划有矛盾的，及时作调整，在保证一、二级基本农田保护面积的前提下，将村镇规划区内的一、二级保护田块调整为建设用地，将规划区外的建设预留地和二级保护田补一级保护田，将规划区外的建设预留地、部分复垦地和其他地块调补二级保护田。

2002年，全市进行基本农田划定调整工作，共划定基本农田面积663862亩，比规划确定的基本农田指标多划4862亩。2005年，全市开展基本农田大检查工作，已划定基本农田237块，面积635843亩。在已划定的基本农田中，耕地442974亩，园地92513亩，林地3793亩，其他农用地96563亩。全市待划定基本农田28019亩，已落实到基本农田保护区范围内。

表3-1-9      2005年吴江基本农田保护情况统计表      单位：亩

1997～2005年，全市基本农田面积净减少28019亩。其中能源、交通、水利等基础设施建设项目占用基本农田面积4030亩，城镇、村建设调减基本农田50817亩；2002年，规划调整补划基本农田26828亩。

表3-1-10   1997～2005年吴江基本农田变化情况统计表   单位：亩

(二)基本农田保护措施

1999年2月，国土资源部颁发《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》，提出建设占用耕地“占一补一”和“先补后占”的要求。2001年，在完成基本农田保护目标的同时，共落实基本农田保护面积625863亩，预留基本农田指标1399亩，优化基本农田空间布局。2001～2005年，全市共实施完成耕地占补平衡补充耕地项目库项目24个，新增耕地15535亩。

2004年3月20日，国务院下发《关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知》。全市执行该通知提出的制止任意改变基本农田用途的“五不准”要求，即：不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间以及超标准建设农田林网；不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；不准以限耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；除法律规定的国家重点建设项目以外，不准非农建设项目占用基本农田。2005年，实行基本农田动态巡查制度，全市共开展土地执法监察动态巡查758次，出动巡查人员1568人次，共发现土地违法行为156件，涉及土地面积358亩，其中耕地296亩(基本农田58.7亩)，进行及时制止或查处。同年，由苏州市国土资源局统一组织去苏北申请易地补充耕地指标，在苏北宿迁市易地调剂耕地面积4004亩。

第二章 土地管理

第一节 土地使用制度

一、国有土地有偿使用

1990年5月19日，国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，将城镇国有土地的所有权与使用权分离，使用权由无偿、无期限转变为有偿、有期限，明确规定土地出让按不同用途的最高年限：居住用地70年，工业用地及教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

1992年6月，市政府办公室先后制定《吴江市地产开发总公司暂行实施细则》《吴江市房产综合开发管理办法》《吴江市国有土地使用权出让和转让暂行办法》等文件，规定国有土地出让与转让的操作办法及依据，明确规定土地出让金在向国家上缴各种税费和扣除征地费用后，返还一定数额的开发费用给乡镇，用于基础设施建设投资，其余部分上缴市财政，实行专户存储，确保城镇重点基础设施建设用地。同年6月17日，吴江向日资企业苏州丸田服装有限公司出让5002平方米一幅土地，出让金35万元，迈出国有土地出让的第一步。1993年11月，首次成功开拍盛泽镇南新街和姚家坝临街地块共10103平方米，出让金共3518.68万元。

1994年11月2日，市政府批转市土地管理局《关于加快土地使用制度改革若干问题的意见》，规定除国家投资的党政军机关，行政事业单位办公用房、住宅建设用地继续采取划拨方式供地外，其他新增用地都要采用有偿、有期限出让的办法公开进行。采用协议出让方式的，出让金不低于国家规定的最低地价。行政划拨土地转让、出租、抵押和改变用途，必须向土地管理部门办理有关手续，缴纳土地使用权出让金或租金。

1998年，贯彻新修改的《中华人民共和国土地管理法》和省政府《关于深化土地使用制度改革若干问题的通知》，对土地使用执行用途管制，同时开展国有企业改革中土地使用权的处置工作，将土地资产作为国有资产注入企业。2001年9月21日，市政府召开全市国土管理工作会议，下发《吴江市征用土地补偿安置实施细则》《吴江市城镇国有土地使用权招标拍卖实施细则》和《关于进一步规范国有土地使用权出让意见》等3个文件，对1999年后土地批租进行清理。同年12月起，经营性用地实行招标、拍卖、挂牌方式出让。2004年4月，市委、市政府联合发文《关于进一步加强土地管理工作意见》，要求严格办理国有土地使用权出让手续。2005年起，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，全市实行强化节约和集约用地政策，工业用地实行协议出让，经营性用地以招标、拍卖、挂牌方式出让。

二、集体土地有偿使用

1990年7月，全县在南麻乡开展农村宅基地有偿使用试点工作。南麻乡政府制定收费政策，对规定内的宅基地按每年每平方米0.05元收取使用费，超过规定标准的宅基地面积累进递增收费，并根据地理位置的差别实行差价收费。随后在全县各乡推行农村宅基地有偿使用工作。同年，全县收取农村宅基地有偿使用费255.21万元，收费率95%。为减轻农民负担，1993年起停止该项收费。

1994年11月2日，市政府批转市土地管理局《关于加快土地使用制度改革若干问题的意见》，规定使用集体土地须依法征用转为国有土地后，再办理土地使用权有偿出让。1994年后，集体土地的流转数量减少，仅为少量村办企业及一部分存量集体企业的改制流转。1996年起，执行《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，集体土地流转参照国有土地使用权出让转让。1996～2005年，全市每年的集体土地流转数量在10宗左右，主要缴纳的费用是每平方米12.9元的有偿使用费以及2%评估流转业务费。

表3-2-1   1991—2005年吴江征地面积情况表   单位：亩

表3-2-2   1992～2005年吴江国有土地出让情况表

第二节 地籍管理

一、地籍调查

(一)非农用地清查

1986年5月，全县开展非农用地清理，清理对象为1982年11月27日以后的国家建设征地、1984年1月23日后的乡镇企事业用地以及农村建房用地，重点清理正在占用和准备占用以及占而未用的农业用地。到1986年末，全县共清理非农业建设用地61872亩。

(二)城镇地籍调查

1990年2月，县土地管理局和同里镇人民政府组成联合调查组，对同里镇区进行地籍调查试点，1992年3月结束。调查范围为镇区1.11平方公里，调查宗地数1577宗。调查中弥补申报登记时少报、多报、漏报的现象，并在用地上提供合法资料，修正用地面积，达到权属合法、界址清楚、面积准确。调查形成一批地籍成果：镇—分幅—宗地三级图件，各宗地的勘丈、权属资料，汇总表、宗地卡等各类档案，积累测量的首级导线点、图根道线点、界址测量点的座标数据，形成土地登记和确权的意见并制定权属管理暂行规定。1995年，松陵镇开展地籍调查，1997年，盛泽镇开展地籍调查。到2000年，全市21个镇全部完成城镇地籍调查。

(三)土地利用现状调查

1994年4月，全市开展土地利用现状调查，市政府成立领导小组。调查利用省测绘局提供的1994年摄制的1∶1000影像平面图资料和电子计算机等现代科技手段，以权属调查为重点，土地利用现状为主要内容。4月中旬，在八坼镇金牛村、西联村、虹桥村、联庄村进行试点。试点工作通过省、苏州市土地管理局验收，然后在全市全面展开。

调查成果：查清全市土地利用状况、各镇土地总面积及各类土地面积；编绘市镇土地利用现状图、分幅镇土地权属界线图及市、镇图幅面积接合图等各类图件，形成各种统计汇总资料1707本，图件349幅；确定土地权属界线，全市561个村都签订土地权属协议书，共签订协议书1424份；编写《吴江市土地利用现状调查报告》。1995年11月，吴江市土地利用现状调查通过省级检查验收，并获省土地管理局1995年优秀成果一等奖。

1996年起，市土地管理部门每年对土地利用现状进行跟踪变更调查。

二、土地登记发证

(一)土地初始登记

1987年3～9月，县土地管理办公室在南麻乡进行农村宅基地使用权属登记发证的试点，1987年10月至1988年11月，在全县24个乡镇全面开展。登记发证工作由村民小组组长参加，逐户丈量，复查核对、核实权属四至，绘出分户平面示意图，并填写实地丈量结果。一个村登记工作结束后，由村、乡两级进行审核，再经县抽样验收，符合要求的，由县政府委托乡(镇)政府对所辖区内农户颁发土地使用证。全县共对156731户农户宅基地进行丈量、复核、验收、发证。全县农民宅基地使用面积40348.46亩，平均每户0.257亩，农户住房占地总面积20588.57亩，人均住房21.8平方米。

1988年6月24日，县政府批转县城建局、土地管理局《关于开展城镇房屋所有权、土地使用权登记、发证工作的意见》。10月24日，县政府批转县土地管理局《关于全面开展非农业建设用地登记发证工作的意见》。至1989年末，全县申报登记26124宗，占应登记的97%，结束勘丈23229宗，勘丈面积1597万平方米，占应勘丈面积的83%，其中同里等8个镇完成7488宗个人用地和3079宗单位用地的申报勘丈。城镇居民和单位系统用地发证10376宗，占私产、单位的85%以上。村办企业发证2396宗。

(二)土地变更登记

1990年，吴江县人民政府制定《吴江县国有土地权属变更登记实施细则》，国有土地使用权、集体土地建设用地使用权，他项权利(包括通行、给水、排水、地下管线等)及土地主要用途发生变更的，土地使用者和他项权利拥有者，都要申请变更登记。1990～1994年，全市办理土地变更登记2009宗，总面积3803.04亩。至2005年完成土地转让1473宗，面积共6343.71亩，其中工业用地264宗，面积4408.07亩；商业用地200宗，面积414.7亩；住宅用地840宗，面积1381.13亩，其他用地169宗，面积139.81亩。

(三)发证

1986年末，非农业建设用地清查工作结束。1987年，县政府颁发国有土地使用证、非农业建设用地使用证和宅基地使用证。1991年10月，县土地管理局、财政局、物价局联合制定《吴江县建设用地验收，变更登记发证管理及收费办法》，规定各类建设用地竣工后，建设用地单位和个人应及时向土地管理部门申请检查验收，进行地籍勘丈，填写土地登记审批表，由县政府批准发给国有土地使用证或集体土地建设用地证，载明土地使用者、地址、图号，用途、批准使用期限、土地四至、用地面积、土地等级、变更记事等，并附贴平面图。1998年市国土局对地籍调查结束的松陵、盛泽镇，换发新版国有土地使用证、集体土地使用证。到1998年末，全市发国有土地使用证和集体土地建设用地使用证7000宗。

至2005年末，全市土地登记发证总量109221本，其中国有土地使用权证105070本，集体土地所有权证216本，集体土地使用权证3935本(不含宅基地证)。涉及权属争议的纠纷和行政诉讼13宗。

三、地价评估

(一)城镇土地定级估价

1995年6月，全市以松陵镇为试点开展城镇土地定级估价工作。经过近一年的工作，市土地管理局与江苏省金陵土地资产评估高新技术公司共同完成市区(松陵地区)8.57平方公里土地定级估价工作，对评价区土地估价范围内的商业、住宅和工业三类用地基准地价，包括商业用地级别价和路线价、住宅用地级别价和区片价以及工业用地级别价进行评估。市区(松陵地区)划分成4个不同的土地级别，建立由基准地价到宗地标定地价的修正体系。1999年初，乡镇土地定级估价工作在全市全面展开，12月，完成全市土地定级估价工作，全市基准地价体系正式形成。

2002年7月至2003年6月，松陵镇和盛泽镇开展土地定级与基准地价更新工作。松陵镇工作范围面积57.9平方公里，盛泽镇工作范围面积51.94平方公里。2003年11月28日通过江苏省国土资源厅验收。松陵镇和盛泽镇完成综合土地定级，土地级别由原来4个级别增加到6个级别，并以1997～2002年的地价资料为依据，编制1997～2002年各土地级别内商业用地、住宅用地和工业用地的地价指数，同时首次在松陵城区建立地价动态监测体系。基准地价由单一的级别基准地价发展为级别基准地价为核心，路线价、区片价为补充的地价体系。

(二)宗地地价评估

1994～2003年，市内的宗地地价评估由市地价所负责。宗地地价评估的项目主要涉及出让、转让、出租、抵押国有土地使用权的地价评估，国有、集体企业改制工作中涉及的土地资产评估及其国有土地使用权补办出让的地价评估。

2003～2005年，宗地地价的评估由土地评估中介机构完成。

第三节 用地管理

一、用地计划与审批

(一)计划管理

1987年10月，国家计划委员会、国家土地管理局发布《建设用地计划管理暂行办法》，对建设用地实行统筹规划，综合平衡，合理利用和节约用地。12月，县土地管理局成立。1988～1989年，所有乡镇土地管理所先后建立，全县形成上下管理网络，实行用地计划管理。

用地计划指标由国家下达，逐级分解，下达到县。用地计划确定的占用耕地数属指令性指标，只能节约，不得突破，占用非耕地数属指导性指标。无用地计划的项目，不审批土地。乡(镇)村集体建设用地和农村个人建房用地计划指标，由县土地管理局掌握。县土地管理局根据用地定额，将农村个人建房用地指标换算为农村个人建房的户数指标，分解下达到各乡(镇)村。集体建设用地和农村建房用地不挤占国家建设用地指标，但可调剂使用。需要增加的用地计划指标，在本级用地计划总指标内进行调整，并报上级计划部门和县土地管理局备案。需要追加用地指标的，报上级计划部门和县土地管理局审批。县土地管理局每季度将用地计划的执行情况向上级土地管理部门作出报告，并同时报送同级和上级计划部门。

1988～1997年，全市实际用地43462.65亩，其中征用土地36908.18亩，拨用土地2587.196亩。10年间，实际用地数小于计划数的是1988～1991年及1996年。

1998年，修订的《中华人民共和国土地管理法》实施土地用途管制，加强用地规划和计划管理，建设用地项目占用涉及农用地的，实行农用地转用计划管理，并将农用地转用、土地征收审批权上收集中于省级以上人民政府。1999～2005年，全市报批的农用地转用数量为：1999年749亩，2000年6636亩，2001年8634亩，2002年18417亩，2003年18460亩，2004年5799亩，2005年5427亩。

(二)用地审批

1989年8月《吴江县建设用地须知》公布，加强建设用地管理，逐步建立规范的土地审批制度。建设项目用地审核报批前，由测绘部门联系乡镇土地管理部门，对用地现场实行勘测定界，测定用地界址、土地类别、现状地形、附着物等，做出勘测定界报告。吴江国土管理部门公开建设用地的审批程序以及对报批材料的内容要求、收费标准，提高审批透明度。1990年5月后，土地管理部门实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，建设用地的管理逐步规范，审批程序逐步完善。1999年以前，申请建设用地一般经过立项、踏勘、测量、测算、审批等程序。1999年后，土地征用以及涉及农用地的报批地块，都经过省政府批准再实施供地。供地方式除法律规定可以划拨的以外，都采用有偿出让的方式，经营性用地采用有偿出让的方式进入土地市场。同时，市国土管理部门在全市范围内，对建设用地开展全程管理，做好项目用地的跟踪验收、登记发证及立卷归档工作。

二、用地项目

(一)水利建设用地

1986年，全县基本形成以堤、闸、站、坝组合的联圩防洪治涝工程及灌排分开的排降工程。1992年11月至1998年，对太浦河实施河道疏浚以及两岸征地拆迁。1996年，全市水利设施用地8583.6亩。1998年，水利部门完成太浦河口套闸、7.8公里防汛公路等水利建设项目。2001年，建太浦河泵站。2002年启动环太湖防洪、杭嘉湖北排通道工程以及苏申内港线等水利项目。2004年长湖申线工程启动，对河道沿岸及居民安置点实施征地。2005年，京杭大运河吴江段加宽工程启动，对沿岸实施征地。全市水利设施用地8618.2亩。

(二)交通用地

80年代起，交通事业不断发展，到2005年已形成发达的吴江交通网。交通主要干线有318国道吴江段、227省道(十苏王公路、205省道)吴江段，和苏嘉杭高速公路吴江段。此外还有230省道，苏同黎公路、H02线、七铜公路、盛震公路等。1996年，全市交通用地40568.9亩，2005年为31770.9亩。

(三)教育、文化、卫生事业用地

1999年，据全市第一次城镇土地调查统计，全市共有教育、文化、卫生事业用地1247亩。2000年，教育用地4宗，面积147.88亩。2001年，教育用地3宗，卫生用地1宗，共49.9亩。2002年，卫生事业用地1宗，教育用地2宗，共70.9亩。2003年，教育用地5宗，卫生事业用地1宗，共141.1亩。

(四)集镇建设用地

1994年，全市集镇建设用地35996亩。1996年，全市集镇建设用地36733亩，2000年，全市集镇建设用地38614亩。2003年起，随着房地产市场的发展，市政配套设施、公共管理与公共服务用地也相应扩大。2005年，全市集镇建设用地41276亩。

(五)工业企业用地

1987年，全县乡(镇)办企业占用土地5814亩，村办企业占用土地2812亩。

1992年6月起，中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业(以下简称三资企业)申请使用吴江土地，按照国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》等文件以及《吴江市地产开发管理意见》《吴江市地产开发实施细则》和《吴江市国有土地使用权出让和转让暂行办法》进行操作。

据1994年土地利用现状调查资料，全市工业企业用地20540亩。1997年为27440亩。1999年以后，新增的工业企业用地基本上都是国有土地。存量的集体建设用地，根据苏州市的集体土地流转办法，流转后再征收为国有土地上市操作。2000年工业企业用地33980亩，2003年64806亩，2005年87523亩。

(六)农民宅基地用地

1987年，全县农民宅基地使用面积40348.46亩。1988年4月，县政府批转县土地管理局关于《吴江县农村宅基地用地管理试行规定》的通知，规定农民宅基地限额指标为：1～2人户，每户不超过100平方米，3人户为140平方米，4人户为180平方米，在4人户基数上每增1人可增加32～40平方米，住房建筑占地系数控制在50%。1996年末，全市农村居民点面积为127927亩。2004年，市政府颁布《吴江市宅基地管理暂行办法》，明确农村宅基地用地标准和新申请用地的条件。2005年末，全市农村居民点面积128186.4亩。

三、征地补偿

90年代起，吴江建设用地需求量日益增长。在征地过程中形成农民失地和农民补偿安置问题。征地各相关部门相互配合，规范运作，保障农民的切身利益。

1992年7月20日，市政府批转市计委等部门《关于国家建设统一征用土地补偿、安置实施细则》，对征地费用的范围、标准以及城镇规划区、经济技术开发区内农村户口的管理、农转非指标、剩余劳动力安置、征地资金和管理等作出规定。征地费用由土地补偿费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、劳动力安置补偿费以及耕地占用税、粮食发展基金、农业重点开发建设资金和土地管理费等组成。土地的征用费标准，统一以苏州市政府1989年79号文件《关于国家建设征用土地补偿、安置等问题的调整意见》为依据。补偿标准为：征用粮田与蔬菜田，按被征用前3年平均年产值的6倍计算；征用鱼塘、果园、竹园、林地等，按该类耕地被征用前3年平均年产值的5倍计算，征用宅基地、乡村道路用地以及其他可复耕的非耕地，比照邻近粮田前3年平均年产值的3倍计算。剩余农业劳动力主要由用地单位及其所在系统内安置，有的通过劳动部门统一安置。剩余农业劳动力安置后，按其参加农村劳动的时间长短(起始年龄不小于16周岁)，学历高低及是否具有特殊技艺且对口安排等情况，分别享受相应工资待遇；对符合条件的自谋职业的剩余农业劳动力实行货币安置。

2001～2003年，按市政府《关于印发〈吴江市征用土地补偿安置实施细则〉的通知》调整补偿标准。耕地被征前3年平均年产值确定为每亩1200元，征用耕地(包括产业结构调整为桑、果、花、木、鱼等)的，按耕地年产值的10倍计算；征用鱼塘、养殖场、园地等土地，按耕地年产值的4～8倍计算；征用宅基地、乡村道路用地，按耕地年产值的5倍计算。征用耕地的安置补助费标准为：被征地单位农业人口人均耕地1亩以上的，为耕地年产值的6倍；人均不到1亩的，从7倍算起，每减少0.1亩，安置补助费相应增加1倍，最高不超过15倍。征用其他农业地的安置补助费，按该土地补偿费标准的70%计算。土地补偿费30%留村集体经济组织，70%分配给被征地农民，由村民小组自行分配。

2004年3月11日，市政府出台《贯彻省政府和苏州市政府〈关于调整征地补偿标准的通知〉的通知》，确定2004年1月1日以后的新征地补偿标准。耕地被征前3年平均年产值调整为每亩1800元。16周岁以下(不含16周岁)需补偿安置的被征地农民的安置补助费为每人6000元；16周岁以上需补偿安置的被征地农民的安置补助费为每人2万元。

同年，吴江在全省率先实行“土地换保障”(农村基本养老保险)，将1982年实行家庭联产承包责任制后历次被征地人员全部纳入保障范围，实行征地必保。依法征地的满16周岁被征地人员和依法撤组的满16周岁被征地人员纳入参保对象。16岁以上的按每人2万元投保。女性满55周岁，男性满60周岁，每月领取生活保障金180～220元。

第四节 土地执法监察

一、监察网络

1989年4月起，县政府办公室根据国家土地管理局《关于颁发<中华人民共和国土地监察证>的通知》和《江苏省土地监察工作暂行规定》的要求，分三批核发《中华人民共和国土地监察证》，4月授证8人，11月授证58人，12月授证9人。2001年11月，市土地监察大队成立。至2005年末，全市共聘请兼职和专职监察员137名，其中兼职监察员56名，专职监察员81名，从上到下建立土地行政执法网络。

二、执法检查

1986年6月，县政府在全县开展土地清查工作，清查对象为1982年11月27日后建设征用的土地，1984年1月23日后乡镇企业用地和农村建房用地以及1986年3月21日中共中央、国务院文件《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》公布之日后违章违法征地占地者。各乡镇组织村建、公安、司法、工商、工业公司等单位对当地的用地单位进行清理，并对清理中暴露出来的问题进行处理。芦墟镇在清理中对无审批手续而占用土地的3个单位按建筑面积每平方米1.5元补收土地使用费或按每亩200元处以罚款；对征而未用的两个单位按每亩300元处以罚款；对一抛荒的单位按1年每亩2000元处以罚款；对违章租用土地的5个单位作出签订合同一律作废，并作书面检查的处理决定；对少征多用的两个单位按每平方米30元处以罚款。

1987年3月，松陵镇三里桥村在七队毁农田9亩多，擅自建窑1座。1988年，县土地管理办公室作出拆除窑墩、恢复耕种的处理决定，并得到履行。1989年，平望镇胜墩村采取招标、投标方式非法转让村集体场地3600多平方米给农户建房。县土地管理局对此进行全县通报批评，废止原转让房屋、场地协议上有关土地转让的内容，没收土地转让款1000元，最终处理决定得到履行。

1994年，全市开展土地行政执法检查和建设用地清理工作，检查清理的重点是1993～1994年非农业建设用地和违法用地的情况。清理发现79宗土地违法，面积549亩，其中边报边用、未批先用40宗，共238.5亩；擅自占用36宗，共302亩；少批多用2宗，共3.4亩；非法出让1宗，5亩；另有11宗土地闲置抛荒，共312亩。市政府区分不同情况，制定整改措施。

1997年6月，全市开展非农业建设用地清查工作，清查处理对象为1991年1月1日后到1997年4月15日前批准使用或未经批准而占用的各类非农业建设用地，清查重点是各类开发区、工业小区、房地产开发项目用地、集镇与农村结合部、主要公路两侧用地。清查发现，国家建设用地有未批用地21宗，耕地面积70亩；改变批准用途77宗，面积1139亩(其中外商投资2宗，面积3亩)；闲置土地108宗，面积2654亩(其中外商投资23宗，面积1002亩)；违章出让土地298宗，面积4175亩(其中外商投资61宗，面积1214亩)。集体建设用地有闲置土地1宗，面积1.5亩。对于闲置撂荒的土地，市政府限期复垦还耕；属于建设确需占用的土地，按有关规定补办用地手续。1997年，吴江发电厂盛泽热电分厂未经批准在盛泽镇大东村动工建造厂房，占地面积7919.93平方米。市国土管理局作出处理决定：按实占地面积，每平方米处罚款1元，共计7919.93元，并于一周内上缴市财政。

2001年起，开展土地执法监察动态巡查工作，全市分成6个片区，成立6个监察中队，形成局监察大队、片区、监察中队、国土资源所组成的巡查网。各分局(所)巡查每周不少于2次，监察中队对辖区的巡查，每周不少于1次，监察大队对重点巡查区的巡查和对乡镇的抽查，每月不少于1次。各片区巡查每季度不少于1次。

2003年，共检查建设用地项目1238个，检查用地面积31689亩。10月，开展圈占土地、道路用地、改变用途三方面专题调查，共清查出违规、违法圈地38宗，面积1572亩；违法用地道路106条，面积5782亩；改变土地用途196宗，面积196亩。2004年，市国土资源局共组织开展巡回执法检查186次，检查用地项目1126个，检查用地面积21581亩。制止违法用地165起，涉及面积944亩。

2005年，市国土资源局巡回执法检查758次，检查用地项目2216个，检查用地面积28818亩。先后发出《责令停止土地违法行为通知书》752份，《限期拆除通知书》256份，违法用地得到有效控制。

表3-2-3   1988～2005年吴江土地案件查处统计表